В.Пермин, председатель Общественного объединения «Добровольное общество защиты прав нанимателей» (ДОЗПН)
21.09.2016 г.
Безопасное проживание граждан, гарантированное Конституцией Республики Казахстана;
обеспечение собственника квартиры управлением своего дома, как заявляется, на уровне руководства страны;
контрольнад расходованием средств КСК по целевому назначению для обеспечения надлежащего технического состояние жилого фонда;
равные возможности во взаимоотношениях между собственником квартиры и председателям КСК, в сфере управления общими частями дома и эксплуатации приватизированного жилищного фонда КСК.
Всё это предполагалось получить в ходе реформы ЖКХ на протяжении 20 лет. Но….
Деятельность КСК, как института самоуправления в системе ЖКХ, призванного обеспечить содержание жилого фонда в надлежащем техническом состоянии на данный момент оставляет желать много лучшего.
В самостоятельном спонтанном развитии КСК, как орган в своём предназначении призванный защищать интересы своих членов, на практике переродился в кормушку для ограниченного круга лиц. Из-за определённых обстоятельств (о которых мы поговорим ниже) в КСК чётко прослеживается тренд на уход председателей КСК из-под контроля жителей, и стремление переложить всю ответственность на плечи госорганов, в лице акиматов.
Всё это не способствует политике Президента РК, предполагающей разделение полномочий в сфере управления государством и не способствует освобождению госорганов от несвойственных им функций, и передачи этих функции на местный уровень. А прямое указание Президента РК "обеспечить собственнику квартиры возможность управлять своим домом" почему-то никем не принимается во внимание, хотя это основа в системе КСК.
Из-за отсутствия государственного регулирования в вопросах управления жилищным фондом с помощью КСК, создались условия, позволяющие председателям КСК злоупотреблять своим служебным положением и игнорировать не только потребности жильцов, но и требования действующего законодательства РК.
Попытки исправить положение в КСК, внося изменения и дополнения в закон «О жилищных отношениях» (ОЖО) успехов не принесли, жалобы на председателей КСК в госорганы не уменьшились, так как суть изменений и дополнений не соответствовала ситуации.
Много вопросов возникает и в связи с изменениями в закон «ОЖО» по поводу письменного опроса.
1. Нужно ли проводить письменный опрос, если на общем собрании состоялся кворум?
2. Нужно ли утверждать опрос на втором собрании?
3. Если его необходимо утверждать на втором собрании, но он голосование не прошёл, что делать дальше?
4. Кто участвует в опросе от квартиры, один голос одна квартира или все собственники, имеющие долю в данной квартире?
5. Если один голос – одна квартира, кто и как определяет, чья подпись должна стоять в списке?
6. Какова процедура письменного опроса, кто отвечает за достоверность подписей, как оформляется и кто утверждает список опроса?
7. Можно ли проводить опрос по вопросам, не утвержденным на общем собрании?
Из практики. Заместитель начальника жилищной инспекции на 4-й вопрос ответили следующее: «Что в голосовании участвуют по принципу одна квартира - один голос, и что это где-то в юридических документах. Правда, в каких и где не известно». На этот же вопрос юрист, сославшись на Закон «ОЖО», ответил, что голосовать может каждый собственник, имеющий долю. Инспектор ответил, что один голос - одна квартира. На просьбу сослаться на юридическое подтверждение ответил: «Я так считаю»
Как видно из вышеизложенного, довольно большой диапазон толкований. Я не думаю, что это способствует принципу единого толкования закона, без которого затруднительно осуществлять защиту законных интересов потребителей услуг по управлению жилищного фонда КСК. Тоже самое (неразбериха) творится и в сфере применения законодательства по вопросам кондоминиума, членство в КСК и т.п.
В результате не до конца обдуманных действий ответственных товарищей и отсутствия каких-либо регламентирующих актов появились предпосылки для двойственного толкования статей Закона РК «О жилищных отношениях», что позволяет председателям КСК трактовать закон в своих личных интересах, злоупотребляя своим служебным положением и ДОВЕРИЕМ ЖИТЕЛЕЙ, игнорируя не только потребности жильцов, но и требования действующего законодательства РК.
Наличие норматива по обслуживанию общих частей дома и отсутствие соответствующего документа (норматива) на обслуживание и эксплуатацию приватизированного жилого фонда говорит о явном нарушении прав потребителей.
Все это создает условия, при которых жильцы не имеют возможности влиять на ситуацию внутри КСК, многие собственники квартир указывают на невозможность переизбрания председателей КСК или справедливой оценки их деятельности, поскольку все свои ресурсы влияния на общество в рамках КСК, а тем более двойственного толкования, председатели направляют на усиление своей личной власти и извлечение выгоды для себя.
Объективным подтверждением этого может стать тот факт, что в последнее время нормой становятся не перевыборы председателя КСК жильцами, а судебные тяжбы за пост председателя КСК. Это ненормальная ситуация, которая приводит к накоплению протестных настроений на самом низовом уровне, которые горожане индуктивно переносят на государственную власть в целом. Многие вопросы, с которыми жители обращаются в департамент или общественные организации, входят в компетенцию председателей КСК, но они по каким-то неведомым причинам об этом не знают или не хотят знать.
Для устранения юридического «белого пятна» в правовом поле КСК мы и предлагаем разработать пакет нормативно правовых актов, в которых будет изложена на понятном для жителя языке, в полном объёме функциональные обязанности председателя КСК, как исполняющего обязанности управляющего. Этим самым, мы не только приблизим закон к жителям, но и обеспечим исполнение требований закона «О защите прав потребителей» ст.10., гарантирующая членам КСК полную информацию об услугах.
Учитывая вышеизложенное, мы предлагаем Вашему вниманию проект Концепции «О жилищных отношениях». В данной концепции заложены принципы управления жилищным фондом КСК, соответствующие мировым стандартам, и это позволит жителям управлять своим домом в реальном времени и защищать свои законные интересы в судах, имея на руках мощную юридическую базу, а так же эффективно контролировать целевое использование своих средств. Одновременно, данный подход обеспечивает процесс становления низовой структуры самоуправления, которая в свою очередь усиливает защиту интересов потребителей коммунальных услуг и уменьшает нагрузку на государственные органы. Т.о., мы предлагаем вам проект Концепции, с помощью которой можно и необходимо решить вышеизложенные проблемы, и которая будет способствовать реализации указания президента РК Назарбаева Н.А. о «создании условий жителям управлять своим домом».
По нашему мнению, к закону РК «О жилищных отношениях» не разработан пакет нормативных актов (механизм), обеспечивающий реализацию Закона. По этой причине потенциал, заложенный в законе, исчерпал себя только на 20%.
Вместе с тем, целесообразно принять Правила регулирования жилищных отношений (примерное название, по ассоциации: Закон о дорожном движении - Правила дорожного движения), - нормативный правовой акт, определяющий порядок организации и осуществления деятельности по эксплуатации (использованию) жилого фонда.
Анализ показывает, что в настоящее время имеет место подмена понятий: КСК, означая кооператив собственников квартир, т.е., совокупность людей, объединенных одним признаком, фактически стал означать некий орган, который рассматривается как «управляющая компания», а председатель КСК – как руководитель данного органа. Т.о., вакуум в организационной форме (раньше были домоуправления) заполнился естественным образом, однако при этом ответственность у новоиспеченного органа не была сформирована. Что и приводит к многочисленным конфликтам и напряженности между членами КСК и так называемыми председателями. Очевидно, что необходимо введение в оборот, а по существу, назвать своими словами наличие такой единицы, как аппарат (или администрация, или еще как) КСК с его координатором (сейчас - председатель).
Правила призваны очертить предметное поле для регулирования взаимоотношений между субъектами, сторонами: собственниками квартир (услугополучатели) и теми, кто оказывают услуги по эксплуатации жилого фонда (услугодатели).
В Правилах должны быть четко прописаны все права, обязанности и ответственность обеих сторон (на данный момент на практике у председателей КСК одни права а у жителей только ответственность) .
В них должны быть учтены такие составляющие отношений сторон, как:
- Положение о председателе КСК (название здесь условное, по сложившейся практике, конкретизация действии и ответственности);
- Положение о правлении КСК (состав, количество);
- Ревизионная комиссия (конкретизация прав и полномочии);
- Финансовая деятельность, (правила списания средств);
- Контроль над деятельностью правления КСК и его руководителя;
- Порядок приема и рассмотрения заявок собственников в правлении КСК (форма обращения; регистрация; выполнение заявок и т.п.).
- Регламент проведения общих собраний (процедура- на сегодняшней день их три: ; как созывается; кто проводит; кто ведет протокол и т.п.); здесь же можно оговорить процедуру опроса, в которой на данный момент, больше вопросов чем ответов
Помимо ВНПА, необходимо разработать Типовой договор на управление жилищным фондом, в котором бы оговаривалась материальная ответственность как должностного лица. Данный договор может потом стать и правовой основой для расторжения отношений с не справившимся со своими обязанностями председателем.
В настоящее время именно отсутствие правовых оснований приводит к многочисленным конфликтам, когда собственники квартир не могут доказать законность своих требований.
Как видим из вышеизложенного, на данный момент нет острой необходимости изменения и дополнения в закон РК «О жилищных отношении» пока не будут конкретизированы требования статей действующего закона РК «О жилищных отношениях» и не выработан потенциал действующего законодательства РК.
Иначе говоря, необходимо действующие законы РК переложить на доходчивый для граждан язык в пакет внутренних нормативных актах КСК, что изложено в проекте Концепции.
Но это всё не будет иметь успеха если мы предварительно не найдём общий подход к решению проблемы и не выработаем единое направление, своего рода компас, в котором нам размерено и равномерно шагать, дабы лет через двадцать, не вернуться в очередной раз на исходную точку. Я думаю не надо об этом напоминать, но и не надо забывать уроки школы, где нас учили, что шаг левой ноги короче, чем правой…
